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08/10/27

繰上返済するべきかどうか

現在、マンション投資を始めて4年目になります。

当初、2700万円で購入した物件を35年ローンで支払っています。

繰上返済すべきかどうか、ということに今悩んでいます。

例えば、現在の残金はおおよそ2500万円。残り31年で支払うことになりますが、今の状態で100万円の繰上返済をすると、収支は以下のようになります。

月々返済額
91810円→88138円(繰上返済後)・・・-3672円

トータルの支払額
2500万円→2360万円(繰上返済後)・・・-140万円

返済額軽減型の場合:繰上返済(返済額軽減型)シミュレーションより

100万円の繰上返済により、140万円トータルの支出が減ることになります。40万円の差は大きい!ですが、マンション投資の場合は賃貸料を返済に充てるので、実質支払額はほとんどありません。私が持っている物件の場合、月々96900円入金されるので現時点でも月5000円程度プラスの収支です。

今後の金利動向次第ですが、低金利が長く続けば続くほど、年間60000円余りのプラスになります。
30年で、180万円のプラス。何も自腹で繰上返済する必要がないのでは?と悩むところです。次回はもう少し詳しく損得をシミュレーションしたいと思います。

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08/10/10

マンション経営のメリット

昨今のアメリカに端を発した金融危機。株は暴落し、日経平均は1万円を切りました。私はちゅうごく株投資をしていますが、この数ヶ月で資産の1/3がなくなりました。

こうした状況において心強いのがマンション投資です。というのは、貸借人さえいれば安定的に家賃収入を得ることができるからです。資産価値は低下していますが、キャッシュフローの面では全く影響を受けないのがマンション投資のいいところです。

今回は、マンション経営のメリットをざっとまとめてみます。

1. わずかな自己資金で始められ、提携ローンを利用可能。ローンには、「団体信用生命保険」が付いています。これはローンの借主が死亡・または高度障害となった場合に、ローン残金が免除されるシステムです。つまりは、マンション投資をローンで始めるということは、生命保険の代わりになるということです。

2. 安定的な収益が見込めます。またほとんどのマンション経営の形態として業者による家賃保証システムがあること。これは、もし借主がいない空き家となった場合でも業者が家賃を保証してくれるシステムです。要は、自分の物件を業者に貸している状態なわけです。

3. わずらわしい家主業務は不要、どこに住んでいても始められます。マンション投資を始めた頃は家賃収入を維持するために契約からメンテナンス、家賃の回収まで自分でやることを想像して面倒くさい性格の自分にはとても無理だと思っていましたが、基本的にすべての業務を業者が代行してくれます。

4. ローン支払いが終わった後は、家賃収入だけが残ります。現在、年金システムの崩壊が叫ばれていますが、マンション投資は年金の役割も果たしてくれます。

こうした不景気の最中では、都心のマンションは大暴落中。家賃収入を狙う一番のポイントは安く良い物件を買うことです。今はその大きなチャンスが訪れているといえるのです。

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