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08/11/28

不況下のマンション投資

アメリカに端を発した金融危機をきっかけに、各国で株価の低迷が続いています。私は中国株投資をしていますが、今やピークの半分くらいまで落ち込んでしまい、利益がだいぶ減りました。

そういった中でも、安心していられるのが不動産投資。
自分が保有しているマンションに人が住んでくれさえいれば、自然と収入になるわけですから。
この安定感こそが、長年不動産投資がすたれずに続いてきた理由なんだなぁとつくづく思います。

マンション投資で利益を得る方法は、
?家賃収入
?売却益

の二つがあります。今は?の方は余り期待できません。これだけ市況が悪化すると高い値段ではなかなか売れません。ただし、保有し続けることで家賃収入が発生し、ローンが減るわけですので何も損はないと思います。節税効果も見逃せません。

財産三分法という言葉があるように、リスクマネジメントの上で性質の違う投資をすることは意味があることなのです。ただし、株式のindexのようなものは個人的には反対です。

考えることを放棄したようなものです。自分で選びぬいた銘柄だからこそ好況の時は大きく値上がりし、不況の時も下がりにくいわけです。

つまり、単純に財産を三分割することは意味がないと思うのです。

究極の分散投資として、唯一参考になると思ったのがハリーブラウンという人が考えた分散投資の方法です。401Kなどが徐々に浸透していく中で大きなリスクをとらず、確実に収益を上げる方法として管理人も活用しています。

以下は、ハリーブラウンの分散投資の考え方です。

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分散投資で平均以上に儲かることはないという理由で分散投資を退けるのは簡単ですが、元本の確保だけではなく、長期にわたって分散投資をうまく応用できている投資戦略が一つだけあります。
 ハリー・ブラウンという人が開発した”恒久ポートフォリオ”と呼ばれるもので、以下の4つのカテゴリーにそれぞれポートフォリオの25%を投資することで作成することができます。

株式好況のときに利益をもたらす。
物価が上昇する時に利益をもたらす。
債券金利が下落する時に価格が上がる。
現金ポートフォリオに安定性をもたらす。デフレのとき、ポートフォリオの購買力を引き上げる。

 ブラウンの方法は、どのような資産でも将来の価格を予測するのは不可能だと言う考えに立脚しています。しかし、価格が予測不能であってもさまざまな経済環境が様々な資産クラスにどのような影響を与えるかは予測可能だというのがポイントです。例えば、インフレ率が高いとき、通常金価格は上昇する一方、インフレ率の上昇により金利が上昇して債券価格が下落します。不況の間、金利は低下するので債券価格は上昇し、金や株式の価格は下落する傾向があります。4つのカテゴリーが、どのような経済状態でもプラス・マイナスを相殺することで、元本の確保ができるわけです。また、ボーナスなどで追加投資できる資金ができたときは、より価格が下落している資産を買い増しすることが恒久ポートフォリオを維持するコツです。

 実際、1970年から2002年までに平均9.04%という分散投資にしては驚異のリターンを実現しており、管理人もかなり注目しています。

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分散投資と集中投資

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サラリーマンのマンション投資実況中継 by サラリーマンのマンション投資

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